Le 7 octobre 2023 a marqué le début d’une nouvelle période de guerre en Israël. Elle a eu des répercussions immédiates sur de nombreux secteurs, dont celui de l’immobilier. Bien que la demande de logements en Israël ait toujours été forte, la guerre en cours a introduit une incertitude palpable pour les investisseurs, en particulier ceux de la diaspora juive, notamment de France, qui sont traditionnellement très actifs sur ce marché.
Un impact immédiat sur les transactions
Les premiers effets de la guerre se sont rapidement fait sentir sur le marché immobilier en Israël. Selon une étude récente menée par la Banque d’Israël, les transactions immobilières ont chuté de 30 % au cours du dernier trimestre 2023 par rapport à la même période l’année précédente. Cette baisse a principalement été observée proche de la bande de Gaza, où les combats sont les plus intenses.
Tel Aviv, la capitale économique, a vu une diminution plus modérée de 15 % des transactions. C’est un signe que la demande reste malgré tout solide dans les grandes villes, même en période de crise. Toutefois, les investisseurs étrangers, notamment français, se montrent plus prudents. Les acheteurs potentiels repoussent leurs décisions d’acquisition, dans l’attente d’une stabilisation de la situation.
Des variations de prix en fonction des zones géographiques
L’effet de la guerre en Israël est également visible sur les prix de l’immobilier, bien que l’impact varie considérablement selon les régions.
- Au sud, dans des villes comme Ashkelon et Sderot, les prix ont chuté de 10 % à 15 % pendant les premiers mois. Cela s’explique par l’exode temporaire des résidents et la baisse de la demande dans ces zones directement touchées par les hostilités.
- À Tel Aviv, où le prix au mètre carré atteignait en moyenne 45 000 shekels (environ 11 000 euros) avant la guerre, les prix restent globalement stables, bien qu’une légère baisse de 5 % ait été constatée dans certains quartiers résidentiels. Les projets de luxe, qui attirent particulièrement les investisseurs étrangers, maintiennent pour le moment leur attractivité.
- Jérusalem, avec ses particularités religieuses et historiques, continue de résister relativement bien à la crise. Les prix y ont été moins touchés, avec une baisse de seulement 3 %, preuve que la ville reste un refuge d’investissement, en particulier pour les juifs de la diaspora.
En revanche, dans des villes comme Netanya, très prisée par les investisseurs français, les prix sont restés plus ou moins stables. En effet, Netanya, souvent surnommée « le petit Paris » pour sa forte communauté francophone, continue d’attirer des acheteurs désireux de sécuriser leur futur en Israël, malgré les incertitudes du moment. Le prix moyen dans cette ville est d’environ 30 000 shekels (7 300 euros) par mètre carré.
L’offre locative sous pression
Un autre effet notable de la guerre est l’augmentation de la demande locative dans les zones plus éloignées des zones de combat. À Tel Aviv, Jérusalem et même Haïfa, les propriétaires constatent une hausse de 20 % de la demande locative, alimentée par le déplacement temporaire des habitants du sud.
Les loyers dans certaines villes ont déjà augmenté de 10 % à 15 % depuis le début du conflit. À Tel Aviv, par exemple, le loyer moyen d’un appartement de trois pièces est désormais d’environ 8 000 shekels (1 950 euros) par mois, contre 7 200 shekels (1 750 euros) avant la guerre.
Un soutien gouvernemental aux victimes et aux investisseurs
Face à la situation actuelle, le gouvernement israélien a pris plusieurs mesures pour soutenir les résidents des zones touchées par le conflit et encourager la reprise des transactions immobilières. Parmi ces mesures, on trouve :
- Des aides directes pour les personnes déplacées, leur permettant de se reloger temporairement dans des zones plus sûres. Ces aides incluent des subventions au logement, ainsi que des compensations financières pour les propriétaires dont les biens ont été endommagés par les attaques.
- Une réduction temporaire des taxes d’acquisition pour les investisseurs étrangers. Afin de relancer le marché, le gouvernement a baissé les taxes pour les non-résidents qui souhaitent acheter un bien en Israël. Cette mesure vise principalement à inciter les juifs de la diaspora à poursuivre leurs projets d’investissement malgré la crise.
- Des facilités de crédit pour les promoteurs immobiliers, afin d’éviter l’arrêt des projets de construction en cours et de maintenir l’offre de logements. Cela permet également aux investisseurs d’obtenir des conditions plus favorables pour financer leurs achats.
Opportunités et perspectives à moyen terme
Malgré la guerre, plusieurs experts du secteur immobilier en Israël estiment que le marché israélien est capable de se rétablir rapidement, comme cela a été le cas après d’autres périodes de conflits dans le passé. Les fondamentaux du marché restent solides : la demande de logements dépasse l’offre, en raison de la croissance démographique et du manque de terrains disponibles dans les zones urbaines.
Pour les investisseurs, cette période de crise peut représenter une opportunité à long terme. Les baisses de prix observées dans certaines régions offrent des occasions d’achat à des prix plus compétitifs, notamment dans les villes périphériques. De plus, les développements infrastructurels majeurs, tels que le projet de métro léger à Tel Aviv, continuent de renforcer l’attractivité des zones centrales du pays.
Conclusion
L’immobilier en Israël en 2024 traverse une période d’incertitude, avec des effets directs de la guerre en cours sur les prix et la demande. Cependant, le marché montre une résilience certaine, notamment dans les grandes villes comme Tel Aviv et Jérusalem, et le soutien gouvernemental joue un rôle crucial pour stabiliser la situation.
Pour les investisseurs, en particulier ceux de la diaspora juive, cette période peut être une opportunité. Ils peuvent acquérir des biens à des conditions intéressantes, avec une perspective de reprise à moyen et long terme. Il est néanmoins essentiel d’être bien accompagné pour réussir son investissement dans ce contexte difficile.
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