Le marché immobilier en Israël traverse une période tumultueuse, marquée par des fluctuations significatives des prix des appartements. Doron Seig, directeur de l’indice du logement à la CBS, a récemment apporté un éclairage sur ces dynamiques lors de la conférence annuelle sur l’immobilier à Haïfa. Il a abordé les récentes tendances et les impacts de divers facteurs économiques et politiques, notamment la guerre, sur le marché immobilier.
Les tendances actuelles du marché
Doron Seig a souligné que la probabilité d’une augmentation des prix des appartements est actuellement plus élevée que celle d’avant-guerre. Bien que CBS ne dispose pas encore de toutes les données nécessaires, des efforts sont en cours pour obtenir des copies des contrats d’achat de nouveaux appartements auprès de l’administration fiscale. Cette initiative permettra de mieux comprendre les avantages financiers (tels que les échéanciers de paiement avantageux) et leur impact sur l’indice des prix des logements.
Il a également mentionné l’intention de créer un indice distinct reflétant l’évolution des prix après déduction des avantages financiers. Cependant, cet indice pourrait ne pas nécessairement indiquer une baisse des prix, surtout si les avantages financiers diminuent. En parallèle, une analyse des appartements d’occasion relativement neufs (jusqu’à 10 ans) et très neufs (jusqu’à 5 ans) montre une augmentation des prix sur les périodes de 3 et 6 mois.
Impact de la guerre sur le marché immobilier
La guerre a eu des répercussions significatives sur le marché immobilier. Les indicateurs montrent une hausse des prix de l’immobilier, avec une augmentation de 2,4 % des loyers et une hausse de 3,2 % du salaire moyen. Par ailleurs, les mises en chantier ont diminué de 10,7 %, tandis que le stock d’appartements disponibles à la vente a augmenté de 8,1 %. Ces tendances indiquent que l’offre ne parvient pas à suivre la demande, ce qui contribue à maintenir les prix élevés.
Accessibilité à la propriété : une situation préoccupante
Sage a présenté un nouveau modèle développé au CBS en collaboration avec le Dr Larisa Fleishman, visant à évaluer la capacité des ménages à acheter un appartement adapté à leurs besoins. Le modèle prend en compte trois facteurs principaux : le prix des logements, les revenus des ménages et les taux d’intérêt. Les données pour 2022 montrent que seulement 25,3 % des ménages israéliens peuvent acheter un appartement répondant à leurs besoins, marquant une baisse de 15,7 % par rapport à l’année précédente.
Deux phénomènes ont exacerbé cette situation en 2022 : la reprise de la hausse des prix des appartements, atteignant un pic d’augmentation de 20 %, et le début de la hausse des taux d’intérêt par la Banque d’Israël. Ces facteurs ont rendu l’achat d’un logement de plus en plus inaccessible pour de nombreux ménages.
Disparités régionales et urbaines
L’accessibilité à la propriété varie considérablement selon les régions et les villes. Les districts de Tel-Aviv et de Jérusalem affichent les niveaux d’accessibilité les plus faibles, en grande partie en raison des revenus inférieurs dans le district de Jérusalem par rapport à Tel-Aviv. À l’autre extrême, la ville de Beer Sheva se distingue par la meilleure accessibilité financière. En 2022, la faisabilité de l’achat d’un appartement a diminué dans les six districts, avec des disparités croissantes entre eux.
Conclusion
Le marché immobilier israélien est confronté à des défis majeurs, exacerbés par la guerre et les conditions économiques fluctuantes. Les prix des appartements continuent d’augmenter, rendant l’accessibilité à la propriété de plus en plus difficile pour les ménages. Les initiatives visant à mieux comprendre et à refléter les avantages financiers dans les indices de prix sont cruciales pour une évaluation précise du marché. En attendant, les acheteurs potentiels devront naviguer dans un environnement complexe et coûteux, où la demande dépasse souvent l’offre disponible.
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