Depuis 2022, le marché immobilier en Israël connaît un bouleversement majeur : la hausse rapide et continue des taux d’intérêt. Cette évolution, dictée par les décisions de la Banque d’Israël pour lutter contre l’inflation, a profondément modifié le comportement des acheteurs, le rythme des transactions, et même les dynamiques de prix.
Un marché en pleine mutation
Pendant plus d’une décennie, les taux d’intérêt historiquement bas ont alimenté une croissance continue du marché immobilier. Les emprunts étaient bon marché, la demande forte, et les prix grimpaient année après année. Mais le retournement brutal du marché a surpris bon nombre d’acheteurs et d’investisseurs.
En 2023, le taux directeur de la Banque d’Israël est passé de 0,1 % à 4,75 % en quelques mois. Cette hausse s’est traduite par un coût du crédit multiplié, notamment pour les emprunts hypothécaires à taux variable, largement utilisés en Israël.
Une chute marquée de la demande
Conséquence immédiate : une baisse significative du nombre de transactions. De nombreux ménages se sont retrouvés exclus du marché, incapables de financer leur achat immobilier avec les nouvelles conditions de prêt. Selon les données du Bureau central des statistiques, les ventes de logements ont chuté de près de 40 % entre 2022 et 2023.
Parallèlement, le nombre de nouveaux crédits immobiliers a fortement diminué. En avril 2023, les banques israéliennes ont accordé pour environ 5 milliards de shekels de prêts hypothécaires, contre plus de 12 milliards à la même période l’année précédente.
Des prix qui s’ajustent… mais pas partout
Contrairement à ce que l’on pourrait penser, cette baisse de la demande ne s’est pas traduite par un effondrement généralisé des prix. Dans certaines zones très demandées comme Tel Aviv, Herzliya ou Jérusalem, les prix ont peu baissé, voire sont restés stables. L’offre y reste rare, et la pression démographique continue à soutenir le marché.
En revanche, dans des villes périphériques ou dans des projets neufs en cours de commercialisation, les promoteurs ont parfois consenti des baisses de prix de 5 à 10 %, voire plus, pour écouler leurs stocks.
Un marché qui pourrait redémarrer rapidement
Malgré cette phase de ralentissement, de nombreux experts s’accordent à dire que le marché immobilier israélien pourrait rebondir rapidement. Pourquoi ?
D’abord, parce que les fondamentaux restent solides : forte croissance démographique, offre limitée de terrains constructibles, immigration soutenue. Ensuite, parce que la Banque d’Israël a commencé à stabiliser, voire légèrement baisser, ses taux. Les emprunteurs attendent désormais un signal clair pour revenir sur le marché.
Dès l’annonce d’un assouplissement monétaire, la demande pourrait repartir à la hausse — et avec elle, les prix.
Ce que cela signifie pour les acheteurs et investisseurs
Pour ceux qui envisagent un achat immobilier, cette période peut représenter une opportunité. Les vendeurs sont plus ouverts à la négociation, les délais de vente s’allongent, et certains biens deviennent accessibles à des prix plus raisonnables.
Les investisseurs, quant à eux, doivent ajuster leurs modèles de rentabilité. Les rendements locatifs restent intéressants, mais le coût du crédit impose une sélection plus rigoureuse des biens.
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